 На главную
|
Категория Покупка и продажа
Замаскированные недостатки
Еще осенью в прошлом году наиболее дешевое жилье в столице стоило свыше $100 тыс., а сейчас однокомнатные квартиры по цене $40-50 тыс. - не одиночное предложение. И, если верить пессимистическому сценарию, к 2009-середины году однокомнатные квартиры на вторичном рынке будут предлагать даже за $20-25 тыс. Большинство регионов страны не отстают от столицы по темпам удешевления вторичного жилья. Для удовлетворенных, частных инвесторов загвоздка в одном: отдавать недвижимость за "горячей" ценой чаще всего соглашаются те, чей товар имеет риски для потенциального покупателя.
Первыми на фоне экономического спада попробовали сбыть жилую недвижимость иностранные собственники. Если владелец - иностранец, проверить, в браке он или нет, выяснить, есть ли претензии еще каких-то третьих лиц на это имущество, довольно сложно, так как вся его история за границей. Нужно подавать туда запросы, а с этим есть определенная сложность - увеличиваются временные затраты и возникают законодательные препятствия другой страны. Могу констатировать, что иностранцы еще осенью, когда только зарождался кризис, начали снижать рыночную стоимость и стараться продать свои объекты здесь.
По оценкам экспертов, объем жилья, выставленного на продажу иностранцами в мегаполисах, не превышает 5% от общего предложения. Впрочем, не меньшую опасность имеют и квартиры, предлагаемые к продаже гражданами, если относительно них намечают судебные разбирательства или уже накопленная богатая судебная история. Недавно на продажу была выставлена квартира, нынешняя хозяйка которой приобрела ее, не зная о юридических проблемах. Там оказались судебные иски по поводу того, что затронуты права детей.
Проверить наличие судебных исков относительно недвижимости, по словам юристов, нередко не по силам даже профессионалам. Причина - в отсутствии единого реестра открытых судебных производств. Искать судебные дела относительно квартиры, которая интересует вас, нужно по месту ее нахождения. Но если реестр не электронный - а много судов не ведут электронных реестров, - найти дело о квартире в бумажном виде - нереальная задача. Его можно найти только за фамилией истца и ответчика, а угадать эти фамилии крайне тяжело". Эксперты советуют перед приобретением квартиры лично исследовать ее прошлое не только в судах.
|
|
Что такое "Рыночная стоимость" недвижимости
Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.
Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.
В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:
* Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения
* Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».
* Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.
* Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.
* Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
* Отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.
* Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.
|
|
Продал, уже не купишь
У нас с женой была своя трёхкомнатная квартира в Калининграде.
Жить там было тяжело, с каждым годом платить за квартиру становилось
всё тяжелее и тяжелее, ведь надо было кормить семью, а у нас были дети.
В поисках лучшей жизни мы уехали в Израиль, а квартиру продали.
Хотя продали мы её относительно дёшево.
Приехав в Израиль, мы столкнулись с проблемой жилья тут же.
Здесь чтобы купить своими силами квартиру, надо работать в три смены
и экономить на всём.
Мы попыталЭись узнать насчёт ссуды. Здесь есть такое понятие, как
машканта. Это та же ссуда, только на более выгодных условиях.
Но это нам показалось только сначала.
Пообщавшись со многими людьми, мы поняли что это долговая яма.
Ты берёшь машканту на 20-30 лет и за это время проценты растут
и ты всё время должен...
Банковская система в этом вопросе поставлена настолько умно, что
ты ничего не можешь доказать и только и делаешь что платишь
вдвойне, а то и втройне.
Мы поняли, что это всё бредовая затея. Уже 7 лет живём на съёме.
Не раз пожалели, что продали свою квартиру (некому было подсказать)
Но не унываем, надеясь, что когда-то всё же своё жильё у нас будет. |
|
Продажа - Дом
цена 47 050 000 руб.
Дом 300 м2 2-х этажный с мансардой, брусовой, обложен кирпичом. Меблирован, полностью готов к проживанию. Участок 18 соток. Гараж на 2а/м, баня, ландшафтный дизайн. Все коммуникации – газ, водопровод, канализация, эл-во (25кВт), московск. телефон. Цена 1450000$
(915)346-40-82
Ярославское ш. , Королёв , п.Валентиновка |
|
Правда о ипотечном кредитировании
|
Поговорим немного о покупке жилья в ипотеку. Если честно, я не понимаю, для кого и зачем придумана эта схема? Нет, идея сама по себе весьма хорошая, но, как это обычно у нас на Руси бывает, всё исковеркано до безобразия! Расскажу о том, с чем столкнулся лично. В прошлом году, после двух лет проживания на съёмной квартире, мы с женой решили купить свою квартиру. Понятное дело в ипотеку – накопить своими силами 1,5 миллиона при зарплате в 30 тыс. не реально! Обратился в банк, обслуживающий предприятие, на котором я работаю. На сайте банка мне, как «своему» обещали разного рода льготы и мягкие условия при получении ипотечного кредита. В самом банке всё оказалось не так радужно. Первое, с чем я столкнулся – сумма первоначального взноса. Минимум я должен был внести 10% от стоимости квартиры, т.е. порядка 150 тыс. Потом рассматривался доход всех членов семьи (только мой, т.к. жена официально не работает). Здесь тоже полно подводных камней. Например, учитывается количество всех членов семьи и для каждого берётся определённый прожиточный минимум, установленный банком (а не официальный!). А это порядка 7-8 тыс. на человека! Поскольку нас в семье трое, значит 22,5 тыс. из доходов убираем! Потом рассчитывается ежемесячный платёж по кредиту. У меня получилось 20 тыс. в месяц. Значит, для того, чтобы получить этот кредит, мой официальный доход должен быть более 40 тыс. Вот и получается, что для людей с низким достатком, для молодых специалистов, для многодетных, для всех тех, для кого вводилась ипотека – она не доступна. Даже если они смогут найти деньги на первоначальный взнос, уровень дохода не позволит! А для людей с хорошим уровнем достатка ипотека не более чем ещё одно средство получить доход от аренды. |
|
Риелторы запасаются шампанским
К началу текущего года цены на квадратные метры в Украине упали в среднем в два раза, а количество сделок купли-продажи приблизилось к нулевым значениям. Покупатели потеряли всякий интерес и к земельным участкам, и к сделкам в сфере коммерческой недвижимости. "Шевелился" лишь рынок аренды, однако и на нем количество потенциальных квартиросдатчиков в разы превышало число соискателей-нанимателей.
Впрочем, к апрелю, когда неимоверными усилиями, на грани фокуса, национальная валюта была "загнана" в рамки более-менее приличных значений, прекратилось и безостановочное падение на рынке недвижимости.
Более того, на рынке жилья случилось неожиданное оживление, и к июню со столичного рынка недвижимости были буквально сметены (или переоценены) практически все гостинки за 30-35 тысяч и полноценные однокомнатные за 40-45 тысяч американских долларов.
Столичные (и не только) риелторы запасаются шампанским в предвкушении нового долгосрочного роста цен на квадратные метры. Заскучавшие без работы и без денег торговцы недвижимостью зачастую отваживаются даже советовать продавцам квартир немедленно поднимать цены еще.
За последний месяц цены на многие объекты в Киеве действительно выросли. В среднем на 10 тысяч у.е. подорожали малометражные гостинки - своеобразная разменная монета на рынке, на 10-20 тысяч у.е. - одно- и двухкомнатные квартиры в советских "чешках". Обладатели же так называемого совмина (очень тесного и морально устаревшего, но чуть более качественного по сравнению с "чешками" жилья в бывших ведомственных домах) "дооценили" свое "сокровище" сразу на 25-30 тыс. у.е. Некоторые квартиры в довольно неприглядном состоянии, но в центре поднялись и на 50 тыс. у.е. |
|
Новый завт ипотеки: ставка должна станговится меньше, а квартира - болльше.
|
Не всегда экономический спад - это плохо. Пережив самый сложный периуд в конце прошлого и начале нынешнего года, многи убедились в том, что кризис стал для одних - серъездной поблемой и показателм непредусмотрительности ведения бизнеса и финансорвых операций, а для других - шансом в изменившихся условиях начать что то новое. Так спад на рынке недвижимости стал одним из основных толчков для новой ветви развития ипотечного кредитования. Веть развитие это поизошло вовсе не потому, что банкам так захотелось - ипотечные кредиты стали нужны людям, которые увидели реальную возможность купить подешевевшие квадратные метры. Менее чем за год челябинские квартиры подешевели на 20% и стали доступны тем, кто еще недавно считал преобритение жилья несбыточной мечтой. Естественно, финансисты откликнулиь на требование рынка и... вновь снизили ставки по ипотеки. |
|
Правовые основы купли-продажи недвижимости
На первый взгляд операции в сфере недвижимости выдаются довольно простыми. И каждое государство устанавливает особые законодательные требования при переходе прав собственности на недвижимое имущество. Поэтому призываем обращать ваше внимание на немалое количество юридических нюансов местного законодательства, которое различается в каждой стране. Прежде чем отваживаетесь осуществить куплю недвижимости, оцените кроме выгодности инвестиции еще и проблемы технического характера, чтобы начав процесс не возникало никаких неожиданностей.
Главный и непервейший вопрос при операциях с недвижимостью есть покупатель/продавец резидентом или нерезидентом страны. И дальше от этого будет зависеть размер налогообложения, порядок и другие сборы связаны с операциями с недвижимостью. Определение резиденства раскрывается по-разному, особенно когда физическое лицо проживает и ведет бизнес в разных странах. Даже, если лицо имеет место постоянного проживания в другом государстве, всеравно он будет считаться резидентом, если имеет более тесные личные или экономические связи со с нашей страной (т.е. где проживает семья и или где зарегистрированный бизнес). Для уверенности можно воспользоваться несколькими следующими правилами для определения резиденства: 1) если лицо не имеет места постоянного проживания ни в одной из государств, она считается резидентом, если находится в стране не меньше 183 дней, включая день приезда и выезда; 2) если невозможно определить резидентский статус физического лица, то такое лицо считается резидентом если она является гражданином России; 3) резидентский статус физических лиц без гражданства определяется согласно норм международного права.
|
|
Советы по покупке квартиры
С началом кризиса перед многими встал вопрос о том когда покупать жилье. Все продавцы в один голос кричат, что покупать надо именно сейчас, что дно кризиса и себестоимость цен на квадратный метр уже достигнуты и дальнейшего снижения не будет, что дальше предвидится только рост. Но откровенно говоря, они об этом говорят с начала кризиса, а цены все продолжают падать.
Хотелось бы поделиться собственным опытом по покупке квартиры и дать несколько советов покупателям. Откровенно сказать сейчас наверно самое лучшее время для покупки квартиры, потому что ситуация на рынке непредсказуемая и как все сложиться осенью, угадать сложно. Но, если честно, то очень маловероятно что в ближайшее время будет резкий скачок цен вверх.
А теперь несколько советов:
Во-первых, не торопитесь с покупкой, выбирайте тщательно, не стоит кидаться на первый попавшийся вариант.
Во-вторых, смотрите цены несколько ниже рыночной цены.
В-третьих, смотрит квартиры по цене на 70-100 тысяч выше того количества денег, которое у Вас реально есть на покупку квартиры (особенно если вы будете брать за наличный расчет). При торге покупатель опуститься на эту сумму легко, а если нет ищите того, кто опуститься.
Так что удачи Вам в покупке квартиры.
|
|
Как купить, чтоб не переплатить
|
О покупке соственного жилья говорят задолго до осуществления этого действия, либо деньги собираются долго, либо выбор сильно труден и вызывает много споров, да мало ли какие могут быть причины, шаг ответственный, с этим не поспоришь. Даже если город маленький, ну а тем более если город большой, первым делом рассматривается район, в котором произведется данная покупка, да еще чтобы недорого должно быть, еще чтобы недалеко от работы и что самое главное в центру города ну так чтобы поближе! Желания разнообразны, но стереотип единый, комнат побольше, жилого пространства пошире, посветлее, почище, дом, как полагается, элитный! Желания понятны, цель поставлена, а как до покупки дело доходит, все как то страшновато становится, боязнь ошибиться! Все вроде сами разбираемся, а вот без оцеки профессионала не обойтись, рынок дело не постоянное, за ценами не уследить, да еще и профессионально на жилье и его состояние глаз не набит, не каждый же день жилье выбираем! Самый достойный вариант, обратиться в фирму профессиональную, да авторитетную, чтобы и правильно подсказали и не разорили на своих услугах. Фирму выбрали, услуги оплатили, нам все подобрали, насоветовали, оформить покупку помогли, подобрали самое оптимальное, по цене и по нашему достоинству! В самые сжатые сроки все получилось! Покупку обмыли, ремонт сделали, заехали, довольны! Мораль такова: не рассчитывайте люди на свои силы, профессионалы на то и профессионалы, чтобы помочь в таком ответственном деле! |
|
Ситуация на рынке
На сегодняшний день на рынке недвижимости диктует условия покупатель, хотя еще несколько месяцев назад (осенью 2008 года), «главным» все-таки был продавец.
Из-за падения спроса началось постепенное снижение цены на квадратные метры, причем в большей мере это коснулось вторичного жилья. Но реальное снижение цен на рынке гораздо выше официальной статистики. Это связано с несколькими факторами:
Во-первых, покупатель сейчас обращает внимания на объявления, где цена несколько ниже рыночной.
Во-вторых, если человек приходит с «наличкой», то он может добиться дополнительного снижения стоимости до 25%.
Что касается ситуации с новым жильем, то по-прежнему (несмотря на практически нулевые объемы продаж) строительные компании не показали существенного снижения. Но новую квартиру, тем не менее, можно приобрести ниже рыночной стоимости. Каким образом? Сейчас на рынке появились так называемые «зачетные квартиры», то есть строительные компании наработав долги перед своими поставщиками вынуждены рассчитываться квартирами (из-за отсутствия свободных денежных средств). В свою очередь эти поставщики продают данные квартиры на 20-30% ниже рыночной стоимости, потому что их основная задача вернуть свои деньги за поставленные услуги или материалы и их не волнует ситуация на рынке. А наличие таких квартир может отрицательно сказаться на рынке жилья (с точки зрения продавцов), такие квартиры могут его просто «обвалить».
|
|
Покупка залоговой недвижимости
Эксперты предостерегают, что приобретать залоговое имущество, изъятое принудительно, - рискованно. На протяжении трех лет после купли – продажи это решение могу быть обжаловано в суде. И правд будет на стороне истца, в частности, если он действовал под влиянием сложных обстоятельств, насилия или на момент проведения соответствующих операций был недееспособным.
Потенциальным покупателям залоговой недвижимости специалисты советуют не только осмотреть жилье и проверить, проживает ли там кто – не будь, но и выяснить, кто прописанный и когда и при каких обстоятельствах был снят из регистрации. В будущем не проверенные ведомости могут вылиться в ряд проблем. Во-первых – когда на момент заключения договора о залоге в квартире были зарегистрированные несовершеннолетний деть. А, тем более, если на проведение такой операции нет разрешения органов опеки и заботу. В таком случае право на пользование квартирой принадлежит детям. А выселить жителей из этого жилья можно только с известная органов опеки и заботу, предоставив несовершеннолетним не худшие, чем предыдущие, условия проживания. Усложняют ситуацию и возможные претензии со стороны третьих лиц, например, если жена имеет право на половину имущества мужчины.
Чтобы не возникало подобных трудностей, банки стремятся, лишь бы в залоговых квартирах не прописывали детей. Так финансовые учреждения стараются перестраховаться от недобросовестных граждан, которые, зарегистрировав несовершеннолетних, могут решить не возвращать кредит. Тем не менее, с другой стороны, требование родителей – противозаконная. Ведь вполне естественно, что узаконено проживание вместе всех членов семьи заемщика.
Покупателям залоговых квартир также следует обратить внимание и на документы, которые касаются недвижимости, в частности, о закрытии ипотеки, запрет отчуждения, другие виды отягощений. В будь – какому случая сложно учесть все тонкость, ведь новый собственник не может знать о всех кредитных процедурах относительно квартиры. А был случай, когда судебные исполнители совместно с коллекторами вынесли имущество, заменила дверь и опечатали жилье без известная собственника. Со временем судебными органами были признаны такие действия незаконными. Возможная еще одна неприятность: договариваться о выселении предыдущих жителей новому собственнику придется самому.
Итак, прежде чем приобрести залоговое имущество, следует хорошо обдумать все возможные следствия.
|
|
Электронный Риэлтор
Каждый человек, который решает обменять, продать или купить квартиру, теряет на это много свободного времени. На то чтобы облазить все газеты и сайты с объявлениями, просмотреть прайсы разных компаний, сделать немало звонков в агентства недвижимости, узнать стоимость разных квартир и пообщаться с риэлтерами, чтобы, наконец, понять нереальность одной сделки и возможность другой можно потратить от нескольких часов до нескольких недель. Однако этот же результат можно получить фактически сразу, даже не обращаясь к перебору конкретных вариантов купли-продажи квартир и не заглядывая в базы по продаже недвижимости, а опираясь только на сложившийся уровень цен на жилье.
Именно это и делает Электронный Риелтор или Агентство Недвижимости Онлайн, созданный независимым аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". На входе Электронный риэлтор запрашивает информацию об имеющихся активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира в Москве, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риэлтор может помочь как прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, так и людям, планирующим обменять квартиру в Москве с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.
Исходя из полученного бюджета, Электронный Риэлтер просчитывает все возможные варианты покупки или обмена квартиры в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска. |
|
Не попадите в *Лохотрон*
Не секрет, что найти и арендовать, например, хорошую квартиру не так легко. Аренда квартиры недешевое и небезопасное мероприятие. Есть так называемые информационные агентства, которые просто занимаются отбиранием денег у потенциального квартиросъемщика. Поэтому Я расскажу, как не попасть в подобные "лохотроны", каким образом может происходить обман и что нужно сделать, чтобы избежать неприятностей.
Рынок аренды жилья: арендаторы диктуют свои условия
Еще недавно аналитики с уверенностью говорили о том, что рынок аренды жилья является одним из самых стабильных, однако уже в начале текущего года ситуация в данном сегменте начала изменяться. Количество арендаторов заметно уменьшилось, число предложений значительно увеличилось. Как следствие — цены на наем жилой недвижимости «поползли» вниз.
«Классовость» на рынке посуточной аренды
Сегодня посуточная сдача жилья в наем становится одним из самых выгодных способов извлечения прибыли из недвижимости. Статистика гласит, что сдавая квартиру в наем таким образом, можно зарабатывать в два-три раза больше, чем при долгосрочной аренде.
Аренда жилья «на доверии» - сомнительная выгода устных договоренностей
Сдача жилья в аренду без оформления договора, «на доверии», сегодня является одним из самых распространенных сценариев на рынке. При этом аренда на доверии является настолько распространенной, что полагать, что сделки аренды без оформления договора проводятся только между знакомыми или родственниками, было бы, по меньшей мере, наивно. Гораздо чаще жилье сдается собственниками в аренду без оформления соответствующих документов совершенно незнакомым им арендаторам.
Как заработать, сдавая квартиру, в 3 раза больше
Посуточная сдача квартиры в аренду позволяет заработать в несколько раз больше, чем при традиционной сдаче ее на длительный срок. А все заботы по содержанию квартиры, поиску жильцов и их обслуживанию могут взять на себя фирмы-посредники.
Информационное агентство - лохотрон для скупых и наивных
В отличие от агентства недвижимости, информационное агентство, не берет большую комиссию в процентном выражении от арендной стоимости квартиры, оговаривается какая-то незначительная сумма, которая по деньгам тем, кто хочет снять квартиру с максимальной экономией. |
|
Недвижомость в Челябинске
В этой статье речь пойдет о моем родном городе, Челябинске. Челябинск промышленный город, там очень много заводов, но в данной статье не об этом.
Что мы видим на Челябинском рынке недвижимости? С ощутимого пинка кризиса рынок продавца, где спрос намного превышал предложение, превратился в рынок, где покупатель получил возможность диктовать свои условия.
Некоторые челябинские компании, решили играть на этом тренде. Да, рынок сейчас стагнирует, да, сделок мало, да, покупатели выжидают. Тем не менее, что будет с ним дальше – неизвестно, а хорошие условия для того, чтобы вложить сбережения (у кого они есть, разумеется) в недвижимость – уже появились.
Сначала эти компании отменили комиссию для покупателя, сейчас вот акция «Назови свою цену и выгодно купи квартиру»
вот как вы думаете – насколько длительным станет этот тренд? Теоретически говорят о повышении цен на недвижимость спустя несколько месяцев и тогда все вернется в привычные рамки, или же шансы на то, что продавцы и покупатели наконец-то начнут более мирно общаться – есть?
П.С. Предчувствую проклятья в адрес страшных риелторов, которые пытаются искусственно стимулировать спрос, валерьянкой запаслась, готова выслушать)) |
|
|
|
